在海口买房须注意：房屋装修记得一定索要发票

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市民购买的房子如果以后想转手不“受伤”的话，索要装修费发票将是一个不能被忽略的环节。从8月1日起个人转让二手房时将按20%的税率强制征收个人所得税，按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，所得税是按房屋成交价——房屋原值——转让过程中产生的税费——贷款利息、装修费用等合理费用后的差价进行计算。
　　
　　记者调查
　　
　　市民大多找“马路装修队”
　　
　　二手房交易个税强制开征后很多二手房主为如何将装修费列入“合理费用”犯起了愁。记者采访海口购房市民了解到，由于受海口市生活水平和消费水平限制，许多消费者装修房屋时没有通过正规的装修公司，而是找来马路边的装修队进行装修。很多人花几万元、甚至十几万元装修房屋，手头上却没有支付装修费用的发票。
　　
　　那么遇到这种情况，装修费该怎样认定呢？根据相关文件规定，在房主无法提供装修发票的情况下，装修费用按照已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%进行扣除。
　　
　　另外，记者电话采访了国家税务总局所得税管理司，有关负责人告诉记者，合理费用项目中的装修费认定也需要满足以下三个条件：一、纳税人要提供实际支付装修费用的税务统一发票。二、发票上所列付款人姓名需与转让房屋产权人一致。三、转让的住房在转让前实际发生的装修费用需要经过税务机关审核。
　　
　　同时，尽管装修费用不可以无限扣除，主要范围和比例是：房屋原价值以卖房者提供的买房合同为准，如果无法提供房屋原值的，则实行核定征税。具体是由地方税务部门按照房子的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在总价的1％－3％的幅度内确定。
　　
　　专家提醒
　　
　　卖二手房没装修发票很“受伤”
　　
　　强制缴纳二手房交易个人所得税后，装修费用作为合理费用的重要组成部分将对个税的缴纳直接产生影响，市民如果没有保留装修发票将很“受伤”。海口的袁先生有一套20万元的房子，另外装修费用花了4万，房子准备以25万元的价格转手。按照新的个税缴纳计算方式：二手房应缴个人所得税=赢利部分×20％，赢利部分=转让房屋所得－房屋原值－合理费用计算，25万-20万-4万=1万，袁先生只需要缴纳2000元个税。
　　
　　如果袁先生没有保留装修发票，那么根据相关文件规定，在房主无法提供装修发票的情况下，装修费用按照已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%进行扣除。这样一来袁先生这套20万元的房子的个税计算就是：25万-20万-2万（商品房及其他住房装修费最高扣除限额为房屋原值的10%）=3万，需要缴纳6000元，相比之下没有保留发票多缴了4000元的税款。
　　
　　恶意低评将陷多缴个税怪圈
　　
　　记者了解到，在《通知》出台之前，由于个税没有实行强制征收，征收的税款主要针对房屋原值的契税、营业税等。房屋原值越小，征收的税费也越低，这样一来，有不少客户为了少缴点契税、营业税等，选择把合同价故意做成低于成交价。现在《通知》出台后，这种恶意低评房价的买卖双方将陷入多缴个税的怪圈。
　　
　　海口市金盘的一位房东有一套房子售价45万，在《通知》出台前，故意不提供房产原值，并且将房产评低了50000元（评估价40万）。按照原来营业税征收5％进行计算，50000的差价可以少缴营业税款2500元。而强征个税后，按照新的计算方法，这位房东应缴个税为：（45万-40万）×20%=10000元的税款，应缴个税反而增加了。同样，房价低评还将影响买受人以后对于房产的处理，买受人购买房产后如果再次转手，原估价40万将认定为房屋原值，按照公式二手房应缴个人所得税=赢利部分×20％，这样一来将再一次陷入因“恶意低评”而导致多缴个税的怪圈。
　　
　　房东卖房还不如收租划算
　　
　　由于二手房交易强制征收个税，不少房东陷入了苦恼当中，标高房价买者甚少，不调高的话利润方面将很吃亏。不少房东一反常态通知经纪人，房子不卖了！我要“封盘”转租。海甸岛的刘先生在二东路有一套120平米的三房一厅，准备以13万元的价格出售，除去各种开支和成本能赚3万元左右，现在强制开征20%的个税，刘先生不打算卖了。他告诉记者，“30000元的利润上缴20%的税，一下就缩水成24000元，不划算，以目前的房屋出租市场价格，房子至少以500元/月的价格出租，最多4年我就可以‘捞回’这24000元，而房子还是我的。”
　　
　　温馨提示：
　　
　　自有住房出售1年内
　　
　　重新购房可免缴或少缴个税
　　
　　根据规定，出售自有住房，并在出售一年内按市场价重新购房的纳税人，需要先以纳税保证金的形式缴税，但到时候可以按照重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。另外，转让自用5年以上，且是家庭惟一住房的，可免征个人所得税。按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，所得税是按房屋成交价－房屋原值－转让过程中产生的税费－贷款利息、装修费用等合理费用后的差价来计算的，其中不能提供房子原值凭证的按总价1％－3％收个税。
　　

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