>>教你几个估算房产价值小窍门

近年来房产投资成为方先生主要家庭理财方式，他在前年买了两处住房，由于其中一处位置不理想，出租收益不乐观，所以打算将其兑现，但惟恐对市场的价格把握不准，有意请专业的评估机构为其房产做评估，可又不知该找什么样的机构。目前像方先生这样的业主还有很多，他们担心不专业或者没有信誉的评估机构压低房产的销售价格。
    专业评估机构通常收取房价3‰的费用

    目前，专业评估公司收取的评估费用一般为房价的3‰；与之相比，部分中介公司在做房产评估时免收费用。

    像方先生这样的业主选择合适的评估机构是至关重要的。目前北京市场上主要有两类机构可供选择进行二手房评估：一是，业主可向中介公司申请评估，有些中介在内部设置了二手房评估部门，其中有部分中介公司还提出免费评估，但前提是必须通过他们卖房；另外，如果房屋涉及纠纷甚至诉讼等情况，业主可向具有相关资质的专业公司申请评估，这样的机构可以出具相关的评估报告。

    据记者了解，出于竞争的需要，目前北京中介公司在房产评估方面一般都是免费的，该项服务也成为中介公司吸引房主、收集房源的手段之一。

    与中介公司相比，专业的评估机构在市场交易中通常都要收取一定费用。据业内人士介绍，目前北京二手房市场上专业评估公司收取的评估费用一般为房价的3‰，具体的收费数额因公司不同而各异。

    值得一提的是，选择评估机构要首选有资质的企业，近期北京市建设委员会审批了北京国土联房地产评估中心有限公司等16家房地产估价二级资质企业、北京中恒永兴房地产评估事务所有限公司等25家房地产估价三级资质企业。

    另外，专家建议，挑选评估机构进行评估服务时要选择规模大、信誉好的品牌公司，避免上当受骗。

    此外，业主在卖房前后要充分考虑市场价格，避免因为自己处于卖方的有利地位过高报价，造成房屋空置，反而不利于房屋的出售。

    采用有效评估方法以保证评估准确性

    市场比较法较为客观、科学，目前在市场上最为常用，另外，可综合采用三种方法评估；或用一种方法评估后，再用别的方法来验证。

    方先生作为房产投资者，很有必要先了解一些房地产的评估方法。目前，市场上专业人士对房产进行评估时通常采用三种办法：市场比较法、成本法、收益法。

    市场比较法是按照房子的具体情况以及周边配套等综合因素通过比较得出房子的交易价格。

    成本法主要考虑的是房子的建筑成本，并综合房产折旧等因素得出房价。

    收益法是指通过出租房子的收益来衡量房子的出售价格。

    对此北京汉卓律师事务所杨在明律师表示，市场比较法由于较为客观、科学，目前在市场上最为常用。业主可根据自己房子的具体情况，经与买方协商后选定评估办法。事实上，一些评估机构在具体实施评估的过程中经常以市场比较法为主，综合采用三种方法来评估；或者用一种方法评估后，再用别的方法来验证。

    为了最大限度获取房子的市场价值，房主应向评估机构提供一定的房子资料。而根据评估方法的不同，提供的材料也不尽相同。通常情况下，房主应提供物业类型、朝向、楼层、内部装修等房子本身的情况，以及容积率、电梯、商业、教育、交通等小区相关配套情况。

    根据房主提供的资料，评估机构到现场核实、勘查后，最终会提交一份房产评估报告。实际上，评估机构的评估价格对买卖双方最终的成交价格影响很大，往往会左右买卖双方的心理价位。

    目前，除了业主卖房时需要对其房产进行评估外，二手房在办理贷款时，银行会指定评估机构对贷款的房产进行评估。

    除此之外，杨在明律师说，如果房子涉及纠纷、诉讼等因素，相关当事人如果协商房价未果，法院也会指定相关评估机构进行评估。这时候，相关当事人需要根据主管部门的要求进行适当配合，提供相关资料。

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